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Baux ruraux et contrôle des structures

Dernière mise à jour: 22 avril 2016

Le bail ne peut être valablement conclu ou cédé que sous réserve de l'octroi de l'autorisation lorsque celle-ci est nécessaire (art. L. 331-6):

Art. L. 331-6 CR : (rédaction issue de la loi d'Orientation agricole du 5 janvier 2006) : Si le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter …, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation exigée en application de l'article L. 331-2 dans le délai imparti par l'autorité administrative en application du premier alinéa de l'article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, lorsqu'elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux.

Seul le refus, après mise en demeure de le faire, de se soumettre à la procédure d'autorisation peut entraîner l'interdiction pour le preneur de poursuivre l'exploitation et la nullité du bail, qui ne peuvent être prononcées qu'à la demande du préfet, de la SAFER ou du bailleur (3e civ. 27 octobre 2004, n° 03-20009). Dans le même sens: 3e civ. 31 octobre 2007, n° 06-19350.

L'exception de nullité ne peut être soulevée que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté, et la nullité du bail pour inobservation de la législation sur le contrôle des structures ne peut être opposée au preneur qui conteste la validité d'un congé aux fins de reprise (3e civ. 8 février 2006, n° 04-18096). Cf. également 3e civ. 10 juillet 2007, n° 06-20129.

Conclusion du bail:
  • Les bailleurs ne peuvent poursuivre la nullité du bail dès lors que le refus d'autorisation d'exploiter, annulé par un jugement du tribunal administratif, ne peut être regardé comme définitif et dès lors qu'en raison du changement de législation intervenu depuis la conclusion du bail le preneur n'est plus tenu de solliciter une autorisation d'exploiter (3e civ. 29 septembre 2004, n° 03-17909: BC III, n° 160).

  • En annulant la préemption exercée par le locataire au motif que l'autorisation administrative d'exploiter avait fait l'objet d'un refus devenu définitif alors qu'à la date de préemption aucune demande de nullité du bail n'avait été introduite par le bailleur, la Cour d'appel a violé l'article L. 331-6 du Code rural (Cass. civ. III, 20 avril 2005, n° 03-18272; dans le même sens: Cass. civ. III, 17 février 2010 n° 09-10756). 

  • En retenant, pour valider une promesse de bail, que le préfet avait autorisé le bénéficiaire " dans le cadre de l'EARL X " à adjoindre à son exploitation les parcelles relevant de la promesse sans rechercher qui, du bénéficiaire ou de lapersonne morale, avait obtenu l'autorisation d'exploiter, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision (3e civ. 30 octobre 2002, pourvoi n° 01-01179 : RD rur. janvier 2003, p. 3). Dans le même sens: 3e civ. 31 octobre 2007, n° 06-19350.

Cession du bail:

Avant même la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006, la jurisprudence étendait à la cession du bail l'exigence d'une situation en règle avec le contrôle des structures.

Pour les difficultés de détermination de cette date, lire S. Crevel sous 3e civ. 12 juin 2001, préc. in RD rur. 2001, p. 535.

Toutefois, un arrêt (3e civ. 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-12483) non publié au Bulletin tient compte de l’autorisation valide à la date de demande de cession, le demandeur au pourvoi reprochant vainement à la Cour d’appel de ne pas s’être placée à la date projetée pour la cession pour apprécier l’existence d’une telle autorisation.

  •  Lorsqu’une demande est nécessaire, elle doit être formulée avant la date projetée pour la cession (3e civ. 3 avril 1996, pourvoi n° 94-15479 : BC III, n° 97; 19 janvier 2000, pourvoi n° 98-13383 ; BC III n° 12; RD rur. 2000, p. 127; 12 juin 2001, pourvoi n° 99-21747: RD rur. 2001, p. 535).

  •  Lorsque la décision administrative n’est pas définitive à la date à laquelle le juge judiciaire statue, il peut autoriser la cession, mais celle-ci ne peut être effective qu’à la date à laquelle le bénéficiaire obtient l’autorisation (3e civ. 23 juin 1993, pourvoi n° 91-13922 : BC III, n° 99).

  •  L'effet rétroactif de l'annulation par le tribunal administratif d'une autorisation d'exploiter délivrée au cessionnaire fait obstacle à la cession, même si la société au sein de laquelle le cessionnaire envisageait d'exploiter a, postérieurement à la date prévue pour la cession, formulé une demande et obtenu une autorisation devenue définitive (3e civ. 14 avril 2016, pourvoi n° 15-15781).

Cession d'un bail mis à disposition d'une société:

Antérieurement, la Cour de cassation exigeait que le cessionnaire soit personnellement titulaire de l'autorisation d'exploiter (Cass. civ. III, 21 février 2007, n° 06-11218; Cass. Civ. III, 5 mai 2004, n° 02-21659.

... Sauf que la cession du bail des parents âgés à leur fils déjà membre du GAEC "à la disposition duquel ont été apportés les terres données à bail" (sic !) ne constitue pas une opération soumise à autorisation (Cass. civ. III, 13 mai 2009, n° 08-16619).

Cette jurisprudence semble abandonnée: Alors que le cessionnaire était membre de l'EARL à la disposition de laquelle les terres louées devaient être mises et que cette EARL avait obtenu l'autorisation d'exploiter ces terres , la cour d'appel ne pouvait rejeter la demande d'autorisation de cession du bail à son profit au motif qu'il devait obtenir une autorisation personnelle d'exploiter (Cass. civ. III, 27 mai 2009, n° 08-14982).

Cass. Civ. III, 6 janvier 2010, n° 08-20928 : Le cessionnaire d'un bail, associé du GAEC auquel les parcelles louées on été mise à disposition, n'est pas tenu d'être personnellement titulaire d'une autorisation d'exploiter.

Cass. civ. 3, 5 novembre 2014, n° 13-10888 (P) : Les cessionnaires d'un bail rural n'ont pas à obtenir personnellement une autorisation d'exploiter dès lors que les biens loués ont été mis à disposition d'un GAEC qui a lui même obtenu cette autorisation.

Cass. civ. 3, 23 juin 2015, n° 14-11960 : En cas de cession d'un bail portant sur des parcelles mises à disposition d'une société d'exploitation, l'autorisation d'exploiter dont bénéficie la société dispense l'éventuel candidat à la cession du bail, portant sur ces mêmes terres, d'obtenir lui-même l'autorisation. Encore faut-il que la société ait obtenu cette autorisation.

La reprise en fin de bail ne peut avoir lieu qu'au profit d'un bénéficiaire en règle avec le contrôle des structures (art. L. 411-58).

Le juge ne peut valider un congé sans rechercher, au besoin d'office, si la reprise nécessite une autorisation préalable d'exploiter (Cass. civ. 3, 24 juin 2015, n° 14-14772).

Si une autorisation est nécessaire, le Tribunal paritaire des baux ruraux peut surseoir à statuer tant que la décision n’est pas devenue définitive.

Art. L. 411-58 (al. 5 à 7) CR (rédaction issue de la loi d'Orientation agricole du 5 janvier 2006 et de l'ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006): Si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d'une des parties ou d'office, surseoir à statuer dans l'attente de l'obtention d'une autorisation définitive.
Toutefois, le sursis à statuer est de droit si l'autorisation a été suspendue dans le cadre d'une procédure de référé.
Lorsque le sursis à statuer a été ordonné, le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu'à la fin de l'année culturale pendant laquelle l'autorisation devient définitive. Si celle-ci intervient dans les deux derniers mois de l'année culturale en cours, le bail est prorogé de plein droit jusqu'à la fin de l'année culturale suivante.
Lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d'une société et si l'opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société.

Remarque : La rédaction antérieure faisait obligation au juge judiciaire de surseoir à statuer, sans pouvoir apprécier le sérieux de la contestation élevée devant les juridictions administratives (3e civ. 16 novembre 1994: pourvoi n° 92-18973, 3e civ. 3 novembre 2005, n° 04-15326). La nouvelle règle édictée par l'ordonnance du 13 juillet 2006 est expressément applicable aux baux en cours.

En application de la nouvelle législation, un tribunal (TPBR de Châlons-en-Champagne, 30 août 2007, n° 51-06-000014) a décidé que le sursis à statuer ne se justifiait pas au regard de la bonne administration de la justice, validé le congé déféré en suspendant ses effets dans l'attente de l'obtention d'une autorisation définitive d'exploiter et décidé de la prorogation du bail en cours jusqu'à la fin de l'année culturale au cours de laquelle l'autorisation devient définitive (ou de l'année culturale suivante si la décision définitive intervient dans les deux dernier mois d'une année culturale).

  • Si la reprise ne nécessite pas d'autorisation préalable d'exploiter, l'annulation de l'arrêté autorisant le bénéficiaire à exploiter lesdites parcelle est sans effet sur la validité du congé (3ème civ. 1er février 2011, n° 10-30529).

  • La réintégration du preneur évincé (en raison de l’exécution provisoire dont était assorti le jugement de première instance) doit être ordonnée lorsque la Cour surseoit à statuer en l’attente d’une décision administrative définitive (3e civ. 25 septembre 2002, pourvoi n° 01-03745 : BC III, n° 173).

  • Le refus d'autorisation délivré hors délai mais non contesté justifie l'annulation du congé délivré par le bailleur (Cass. civ. III, 1er juin 2005, n° 03-21018).

  • Lorsque le bail est prorogé en attente de la décision administrative, les conditions fixées par l'article L. 411-59 CR doivent s'apprécier à la date de fin de la prorogation et non à la date d'effet du congé (Cass. civ. III, 31 mai 2005, n° 04-10781).

  • La prorogation de plein droit allonge d’autant le délai de l’action en répétition prévue à l’article L. 411-74 CR (3e civ. 14 novembre 1996, pourvoi n° 94-18940 : BC III, n° 216).

  • S’il est définitivement jugé que l’opération n’était pas soumise à autorisation, le bail n’a pu voir sa durée prorogée de plein droit et le preneur doit être considéré comme s’étant maintenu sans droit ni titre (3e civ. 21 nov. 2001, pourvoi n° 00-17937: BC III, n° 133 ;  RD rur. 2001, p. 576, obs. Ch. Pitaud; RD rur. 2002, p. 294, obs. S. Crevel; JCPN 2002, n° 1257, p. 644, note J.-P. Moreau).
  • Nota: solution rendue sous l'ancienne législation et probablement non compatible avec la nouvelle rédaction de l'article L 411-58 du code rural issue de l'ordonnance du 13 juillet 2006.

Notion de décision définitive

N'est définitive qu'une décision devenue irrévocable par épuisement des voies de recours (3e civ. 30 mai 1990, pourvoi n° 89-14169 : BC III, n° 133; JCPN 1991.II, p. 117, n° 8 ; 14 octobre 1992, pourvoi n° 90-19896 : BC III, n° 266).

Reprise pour exploiter au sein d’une société :

Alors qu'il avait été jugé que le bénéficiaire de la reprise devait être personnellement titulaire de l'autorisation d'exploiter (3e civ. 4 avril 2001, pourvoi n° 99-16306), l'ordonnance du 13 juillet 2006 a ajouté à l'article L. 411-58 du Code rural un alinéa ainsi rédigé : « Lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d'une société et si l'opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société » (Cass. civ. III, 9 avril 2014, n° 13-10562).

Remarque : Limitée au cas de terres exploitées en société après reprise, cette nouvelle règle ne devrait pas modifier les solutions retenues par la jurisprudence en matière de promesse de bail (3e civ. 30 octobre 2002, pourvoi n° 01-01179 : RD rur. janvier 2003, p. 3) ou de cession (Cass. civ. III, 21 février 2007, n° 06-11218 et Cass. Civ. III, 5 mai 2004, n° 02-21659, ci-dessus).

Mais la Cour de cassation en a décidé autrement :

Alors que le cessionnaire était membre de l'EARL à la disposition de laquelle les terres louées devaient être mises et que cette EARL avait obtenu l'autorisation d'exploiter ces terres , la cour d'appel ne pouvait rejeter la demande d'autorisation de cession du bail à son profit au motif qu'il devait obtenir une autorisation personnelle d'exploiter (Cass. civ. III, 27 mai 2009, n° 08-14982).

En cas de cession d'un bail portant sur des parcelles mises à disposition d'une société d'exploitation, l'autorisation d'exploiter dont bénéficie la société dispense l'éventuel candidat à la cession du bail, portant sur ces mêmes terres, d'obtenir lui-même l'autorisation. Le remplacement de la gérante par une associée pluriactive rendait nécessaire cette autorisation (Cass. civ. 3, 23 juin 2015, n° 14-11960.

… sauf dans une hypothèse où l'ordonnance du 13 juillet 2006 n'était pas applicable ratione temporis (Cass. Civ. III, 31 mai 2011, n° 10-17163).

Lorsqu’une autorisation est requise, la demande doit être formulée avant la date normale d’effet du congé:

Dans le même sens: Ne peut être regardé comme ayant obtenu l'autorisation nécessaire l'exploitant ayant présenté une demande d'autorisation préalable d'exploiter qui a été déclarée sans objet par une décision du préfet contre laquelle aucun recours n'a été engagé (3e civ. 24 février 2004, n° 02-18752).

La jurisprudence étend l’exigence d’une situation en règle avec le contrôle des structures...

… au renouvellement du bail:

  • Le renouvellement est refusé au preneur qui, en cours de bail, a accru sa superficie au-delà du seuil de contrôle sans avoir, à la date d’effet du congé, demandé ou obtenu l’autorisation administrative nécessaire (3e civ. 17 décembre 1986, pourvoi n° 85-13913 : BC III n° 185 ; Gaz. Pal. 1987, 1, p. 310, sauf si l'infraction est prescrite en application du droit antérieur à la loi du 9 juillet 1999 (CE 7 octobre 2013, n° 363662).

En sens contraire: CA Grenoble, 28 juin 2007, n° 06/04263 : Aucune disposition du code rural ne stipule formellement que cette infraction est susceptible de priver le preneur du droit au renouvellement du bail.

… à la transmission du bail par décès :

  • Le conjoint survivant ayant demandé et obtenu en cours d’instance l’autorisation d’exploiter ne peut bénéficier du transfert du bail,  l’autorisation décernée tardivement ne pouvant avoir pour effet de régulariser rétroactivement une installation infractionnelle (TPBR Epernay 13 août 2003, n° 2003/16).
  • Mais on ne peut exiger que la demande soit antérieure au décès et l'autorisation obtenue postérieurement est jugée suffisante (3e civ. 11 juin 2008, n° 07-17433).
  • Pour attribuer le bail aux parents du preneur décédé qui, bien que retraités, remplissaient la condition de participation effective à l'exploitation, la Cour d'appel pouvait prendre en considération l'autorisation d'exploiter obtenue par la société au profit de laquelle les biens loués ont été mis à disposition, même non définitive, le juge judiciaire n'ayant pas l'obligation de surseoir à statuer jusqu'à l'issue du contentieux administratif (Cass. civ. 3, 24 juin 2015, n° 13-27652).
  • Si la demande d'autorisation a été présentée par la société et par le preneur, ce dernier doit être regardé comme titulaire de l'autorisation d'exploiter lorsque la décision préfectorale l'a autorisé à exploiter dans le cadre de la société (3e civ. 11 juin 2008, n° 07-17433).
  • Lorsque des biens loués sont mis à disposition d'une société, c'est cette dernière qui doit justifier le cas échéant de l'autorisation administrative d'exploiter, et non l'associé preneur - Cassation au visa des articles L 411-34 et L 331-2 du CRPM : Cass. civ. III, 3 octobre 2012, n° 11-19686 (P).

Droit de préemption.

  • En annulant la préemption exercée par le locataire au motif que l'autorisation administrative d'exploiter avait fait l'objet d'un refus devenu définitif alors qu'à la date de préemption aucune demande de nullité du bail n'avait été introduite par le bailleur, la Cour d'appel a violé l'article L. 331-6 du Code rural (3e civ. 20 avril 2005, n° 03-18272).

La circulaire DGFAR/SDEA/C2006-5039 du 8 août 2006 a commenté les nouvelles dispositions issues de la loi d'orientation agricole.

En particulier, le Ministère de l'Agriculture confirme la disparition du contrôle en cas de diminution du nombre des associés et de modification dans la répartition du capital d'une société d'exploitation. En revanche, il estime que lorsqu'un exploitant prend une participation dans une autre exploitation, l'opération entre dans le champ d'application du contrôle, tout en précisant que les mouvements ultérieurs et internes ne seront plus appréhendés.

Une simple substitution d'exploitant, lorsque le propriétaire reprend la totalité de l'exploitation, sans aucun changement de la structure foncière, n'a ni pour objet ni pour effet de supprimer une exploitation agricole et ainsi ne nécessite pas, à ce titre, l'autorisation préalable requise en cas de suppression d'une exploitation agricole (3ème civ. 22 mars 2006, n° 04-20766).

Remarque : La Cour de cassation, qui avait précédemment jugé que l'opération de reprise totale par le propriétaire bailleur ayant pour conséquence de supprimer l'exploitation agricole du preneur se trouvait soumise à autorisation préalable (3ème civ., 25 juin 1997, n° 95-15560: BC III, n° 154), modifie sa jurisprudence et l'aligne sur la solution retenue par le Conseil d'Etat (CE 6 février 1998, n° 144940 : RDR 1998, act. P. 318)