Selon une jurisprudence ancienne, jamais démentie, le contrat de métayage suppose le partage des dépenses d’exploitation dans des proportions analogues au partage des produits (Soc. 29 juillet 1950 : D. 1951.93, note Savatier).

La pratique champenoise du métayage « franc » suscite donc des débats quant à la qualification juridique du contrat : S’agit-il d’un métayage irrégulier (la clause exonérant le bailleur de toute participation aux dépenses d’exploitation devant être réputée nulle et non écrite : Soc. 29 octobre 1963 : BC 1963-IV-627 ; 3ème civ. 11 juin 1992, n° 1016 D) ou d’un bail à ferme irrégulier (les parties pouvant exiger l’application des règles de droit commun propres au bail à ferme : Reims ch. sociale 14 octobre 1992, n° 387 – mais contra Reims 1ère ch. civile 30 septembre 1992, n° 698) ?

La Cour de cassation (Cass. civ. III, 25 novembre 2008, n° 07-20146) a récemment tranché en faveur de la seconde solution, confirmant un arrêt de la Cour d'appel de Reims du 17 janvier 2006:

Attendu qu'ayant énoncé à bon droit que par application de l'article L. 417-1 du code rural, le contrat de métayage se définissait comme le contrat par lequel le possesseur d'un héritage rural le remettait pour un certain temps à un preneur qui s'engageait à le cultiver, sous condition d'en partager les produits avec le bailleur, que ce texte devait s'interpréter comme faisant peser sur le propriétaire des terres ainsi mises à disposition une obligation de partager les dépenses dans les mêmes proportions que les produits, la direction de l'exploitation incombant au preneur, a retenu exactement qu'à défaut de partage en proportion égale aux produits perçus par le bailleur, ici du quart, des charges d'exploitation, le contrat litigieux ne pouvait s'analyser en un bail à métayage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur un élément de preuve qu'elle décidait d'écarter, a pu en déduire, sans dénaturation et sans ajouter une condition à la loi, qu'il devait recevoir la qualification de bail à fermage.

Adde: A défaut de partage des charges d'exploitation en proportion égale aux produits perçus par le bailleur qui est un principe d'ordre public, le contrat litigieux devait recevoir la qualification de bail à ferme (CA Nîmes 15 novembre 2012, n° 11/03398). Un contrat de louage ne peut être qualifié de métayage qu'en cas de partage, dans les mêmes proportions, des produits et des charges entre le preneur et le bailleur (CA Orléans 23 janvier 2013, n° 11/02375).

Et dans le même sens:

– Cass. civ. 3, 9 septembre 2014, n° 13-18997.

– Cass. civ 3, 17 novembre 2021, n° 20-17422 : Un bail rural ne peut être qualifié de métayage si les dépenses sont réparties dans une proportion différentes des produits.

– CA Reims 15 septembre 2021, n° 20/01857 : C'est par une analyse pertinente des éléments du dossier que le tribunal paritaire des baux ruraux a redonné au contrat son exacte qualification de bail à ferme après avoir constaté que le bailleur ne prenait pas partie aux charges de l'exploitation dans la même proportion que les produits.

Remarque: Si le bail est soumis au régime des petites parcelles, la clause exonérant le bailleur de sa participation aux frais de l'exploitation est licite : 3ème civ. 29 juin 2005, n° 03-17277.

S'agissant d'un bail verbal, le fait qu'il ne soit pas démontré que le bailleur ait contribué aux charges de l'exploitation n'est pas de nature à entraîner la requalification du bail à métayage en bail à ferme, puisqu'il appartenait au preneur de présenter au bailleur le compte d'exploitation mentionnant les frais exposés pour en obtenir le paiement (CA Reims 9 Mai 2012, n° 11/00243).

L'article 43 de la loi de modernisation de l'agriculture et de la pêche ajoute un alinéa à l'article L. 417-3 du code rural, précisant: « Une dérogation au partage des dépenses d'exploitation entre le preneur et le bailleur peut être autorisée par le préfet du département après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux ». Cette disposition est de nature à valider, au moins pour l'avenir, la pratique du métayage « franc » tel qu'il est d'usage en Champagne, ainsi qu'en témoigne l'exposé des motif de l'amendement adopté:

« Dans un arrêt du 25 novembre 2008, la Cour de cassation a jugé qu’un bail qui ne prévoit pas le partage des charges d’exploitation dans la même proportion que les produits n’est pas un contrat de métayage et doit recevoir la qualification de bail à fermage
Or la pratique du métayage dit « franc » est généralisée et traditionnelle en Champagne pour les baux viticoles. Ces baux prévoient le partage de la production de l’exploitation, en nature ou en valeur, à raison d’un tiers ou d’un quart pour le bailleur et de deux tiers ou trois quarts pour le preneur, sans partage des frais d’exploitation, qui incombent intégralement au métayer.
La décision précitée de la Cour de cassation fait peser un risque de disqualification, ou plutôt de requalification, sur l’ensemble de ces contrats.
La modification de la pratique champenoise par l’insertion d’une clause de partage des frais d’exploitation dans les contrats de métayage n’est pas souhaitable.
Si les dépenses partagées sont importantes, cette modification entraînerait une modification de l’équilibre économique du contrat susceptible, à terme, de porter préjudice aux intérêts des exploitants en orientant les propriétaires vers d’autres formes de mise en valeur telles que la cession d’usufruit à durée fixe ou l’exploitation directe en prestations de services.
Si les dépenses partagées sont limitées aux intrants, à l’exclusion des frais de main-d’œuvre et de mécanisation, les répercussions économiques seraient faibles. Selon les données comptables recueillies pour les années 2007 et 2008, le montant des dépenses à la charge du bailleur représenterait entre 3 % et 4 % de la valeur des produits qui lui sont attribués.
Corrélativement, le partage des dépenses impose au métayer de fournir des justificatifs et risque d’entraîner de nombreux conflits avec des bailleurs contestant la réalité ou la pertinence des dépenses engagées, entraînant le risque de perte d’autonomie du preneur dans ses choix techniques.
Les Champenois sont conscients qu’une dispense générale de participation du bailleur à métayage aux dépenses de l’exploitation serait susceptible de perturber l’équilibre économique des contrats de métayage qui se sont développés dans d’autres régions sur des bases différentes.
C'est pourquoi il est souhaitable, sans remettre en cause la règle de principe actuelle, de permettre aux instances départementales compétentes en matière de baux ruraux – commissions consultatives paritaires départementales des baux ruraux – d'instituer des dérogations à la règle de partage des dépenses d'exploitation.
Tel est l'objet de cet amendement ».
(Débat Sénat 28 mai 2010)

• Le métayer dispose d’une faculté de résiliation triennale (art. L. 417-2).

• La part du bailleur ne peut excéder le tiers de l’ensemble des produits (art. L. 417-3) :

En pratique, les quotités les plus courantes sont le quart ou le tiers.

Les taxes d’ASA peuvent-elles être mises en tout ou partie à la charge du preneur, en sus de sa part de produit ?

Une réponse négative paraît s'induire des rédactions respectives des articles L. 411-12 et L 417-3 du code rural:

Fermage : article L. 411-12

Métayage : article L. 417-3

Sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l’indemnité au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit.

Le preneur ne peut être astreint, en sus de la part de produits revenant au bailleur, à aucune redevance, prestation ou service soit en nature, soit en argent, soit en travail, quelle qu’en soit la forme ou l’origine. Le propriétaire ne peut récupérer le montant par une modification des conditions de partage. Les dispositions ci-dessus sont d’ordre public.

• Le montant du dégrèvement de taxe foncière pour perte de récolte profite au propriétaire et au preneur dans la proportion fixée par le bail pour le partage des fruits (art. L. 417-8).

• Bail à métayage et société:

La loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006 a modifié l’article L. 417-10 du code rural, qui dispose désormais :

« Les dispositions de l'article L. 411-37 relatives à l'adhésion du preneur à une société à objet principalement agricole sont applicables en cas de métayage. Le bailleur et le métayer conviennent alors avec la société de la manière dont il sera fait application au bien loué des articles L. 417-1 à L. 417-7. En cas de désaccord, ces conditions sont déterminées par le tribunal paritaire des baux ruraux saisi à la diligence de l'une ou l'autre des parties ».

Auparavant, l'agrément personnel et préalable du bailleur était requis.
Les dispositions analogues concernant les GAEC, codifiées à l’article L. 323-14 du Code rural ont été modifiées dans le même sens.

Selon l'avis dominant, ces nouvelles dispositions ne seraient applicables qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter de l'entrée en vigueur de la loi.

• Le partage des produits, énoncé dans la définition du métayage, suggère un partage en nature, une part de la récolte revenant au bailleur (pour les formalités en découlant : cf. ci-dessous : les baux ruraux et la réglementation viticole). Toutefois, la pratique a inventé le «métayage espèces» dans lequel le bailleur est rémunéré en argent, le loyer étant calculé par référence à la valeur d’une part de la récolte.

La jurisprudence fiscale prend en compte cette forme spécifique de métayage:

- CAA Nantes 30 mai 2000, n° 97-310.

- Conclusions J. Arrighi de Casanova sur CE 29 juillet 1998, n° 193445 : Il s’agit d’une forme particulière de métayage, dans laquelle le preneur recueille l’intégralité du raisin vendangé… Qu’il soit payé en fruits ou comme ici en espèces, le bailleur à métayage subit donc les effets des variations climatiques et des façons culturales de son métayer.

En principe, les bailleurs à métayage, réalisant des opérations agricoles, entrent dans le champ d’application de l’article 298 bis du CGI, et relèvent en conséquence, selon le cas, du remboursement forfaitaire ou du régime simplifié agricole.

L’article 260 D de l’annexe II au CGI précise : « En cas de métayage et à défaut d’option conjointe, l’option peut être exercée séparément par le propriétaire ou par le métayer pour la part de récolte lui revenant. Dans ce cas, les droits à déduction de celui qui a opté sont calculés dans les conditions prévues pour les personnes qui ne réalisent pas exclusivement des opérations ouvrant droit à déduction. La totalité des recettes de la métairie est inscrite au second terme du rapport défini à l’article 212 ».

En pratique, ces dispositions ne sont appliquées qu’en cas de métayage nature.

Par ailleurs, l’article 260.6° du CGI autorise les bailleurs de biens ruraux à opter pour l’imposition des loyers à la TVA.

Initialement, l’administration s’est opposée à l’application de ces dispositions en cas de bail à métayage (cf. notamment : D. adm. I-1511, n° 2, 30 mars 2001).

Sa doctrine a été infirmée par un arrêt du Conseil d’Etat (CE 29 juillet 1998, n° 193445 : Droit Fiscal 1998, n° 51, comm. 1148), dont l’administration a pris acte dans l’instruction du 28 février 2005 (BOI 3 I-2-05).

Au plan local, l’administration avait d’ailleurs admis les options formulées par les bailleurs au titre de ces dispositions, du moins s’agissant du métayage espèces (cf. lettre DSF Marne du 14 janvier 2003 au Président du SGVC ).

• Revenus du preneur :

Antérieurement, lorsque le preneur relèvait du régime du forfait agricole, son bénéfice est calculé en prenant en compte la quote-part des produits qui lui revient diminuée de 90 % des charges forfaitaires.

Sous le régime micro-BA, seules les recettes ou créances perçues par un métayer sont prises en compte pour apprécier le régime d'imposition applicable (BOI-BA-REG-10-20-10, n° 250), et seules les recettes encaissées par un métayer sont comprises dans l'assiette du micro-BA, sans qu'elles soient majorées de la valeur des récoltes remises au bailleur (BOI-BA-BASE-15-10, n° 310).

• Revenus du bailleur :

Le bailleur est, en pratique, imposé dans la catégorie des bénéfices agricoles. (voir cependant ci-dessus, paragraphe 4.1 : CAA Paris 9 juillet 2002).

• Le bail en vertu duquel la société exploitante remet à ses associés, propriétaires des vignes, le tiers des récoltes que les intéressés répartissaient ensuite entre eux au prorata des surfaces, doit être regardé comme un métayage selon la définition de l’article L. 417-1 du code rural, dont les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles conformément aux prévisions de l’article 63 du CGI (CAA Nancy 19 janvier 2006, n° 02-1041).
• Le bail à métayage est un contrat soumis aux règles des baux ruraux qui se caractérise par le fait que le bailleur et le preneur participent aux profits et aux pertes, en répartissant conventionnellement les produits et les charges de l'exploitation. La quote-part du bénéfice agricole afférent à l'exploitation d'un domaine qui fait l'objet d'un bail à métayage, constitue ainsi le produit d'une activité relevant de la profession d'exploitant agricole. Par suite, les revenus perçus par les parties à ce contrat, dont ceux du bailleur, relèvent, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices agricoles (CAA Bordeaux 21 juin 2016, n° 14BX03083).
• Toutefois, en sens contraire, en l'absence de partage des charges : Faute de partager les charges de l’exploitation dans la même proportion que les produits, le bailleur ne pouvait être regardé comme exploitant lui-même les parcelles données à bail au sens des dispositions de l’article 63 du CGI (CAA Paris 9 juillet 2002, aff. Domec : Droit Fiscal 2003, comm. 330).

S’il relève d’un régime réel, sa portion de récolte doit être inscrite dans sa comptabilité pour son prix de revient (cf. lettre Ministre délégué au Budget du 23 octobre 2002 à M. Charles de Courson).

La créance du bailleur à métayage ne peut être certaine dans son principe et déterminée dans son montant qu'à l'issue de chaque vendange et doit être rattaché intégralement à l’exercice en cours à la date de la vendange, sans application de la règle des fruits civils (CAA Nancy 19 janvier 2006, n° 04-480).

Antérieurement,si le bailleur relèvait du régime du forfait, le bénéfice était calculé sur la base de la part de récolte lui revenant diminuée de 10 % des charges forfaitaires.

Sous le régime micro-BA, le résultat imposable du bailleur à métayage est déterminé en appliquant à la moyenne triennale des recettes qu'il perçoit un abattement de 87 %.

• Détermination des seuils

L’administration fiscale a d’abord considéré qu’ils convenait de prendre en compte les recettes globales de la métairie (part du preneur + part du bailleur), mais cette position a été infirmée par le Conseil d’Etat dans l’arrêt Jambon (CE 30 déc. 1996, n° 160396 : Droit Fiscal 1997, n° 15-16, comm. 435 et concl. G. Bachelier), auquel l’administration s’est aujourd’hui ralliée en matière de bénéfice agricole (D. adm. 5 E-223, n° 10, 15 mai 2000. Pour la persistance de la doctrine antérieure en matière de TVA, cf. D. adm. 3 I-1121, n° 52 et suivants, 30 mars 2001).

Ce n’est donc que dans l’hypothèse où le bailleur et le preneur auraient constitué entre eux une société de fait qu’il convient d’additionner leurs recettes respectives.

• Exonération des plus-values professionnelles:

L’article 151 septies du CGI, dans sa rédaction issue de la loi de finances rectificative pour 2005, réserve l’application du dispositif d’exonération aux activités exercées à titre professionnel, étant précisé que « l'exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité ».

Dès lors, la question de savoir si les bailleurs à métayage peuvent, le cas échéant, bénéficier de l’exonération prévue par ces dispositions, se trouve posée.

Selon l'administration, dans la mesure où ils participent effectivement aux risques de l'exploitation, conformément aux prescriptions des articles L417-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, les bailleurs à métayage peuvent bénéficier des dispositifs prévus:

– à l'article 151 septies du CGI (BOI-BA-BASE-20-20-30-30-190 et BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10-220),
– à l'article 151 septies A du CGI (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20-100),
– à l'article 151 septies B du CGI (BOI-BIC-PVMV-20-40-30-120).

TA Châlons-en-Champagne 16 décembre 2015, n° 1401135 : « le partage des produits ne suffit donc pas à lui seul, contrairement à ce que soutient le requérant, à caractériser le partage des risques, dès lors que les dépenses ne sont pas partagées dans la même proportion que les produits ».

CAA Nancy 30 novembre 2017, n° 16NC00266 : Dès lors que le bailleur (indivis) ne collaborait aucunement avec les métayers à l’exploitation des parcelles, et que les baux conclus entre l’indivision et les métayers ne prévoyaient pas que l’indivision participe aux dépenses engagées par ces métayers pour l’exploitation des parcelles en cause mais prévoyaient seulement un partage des produits, il n’est pas fondé à soutenir qu’il remplit la condition d’exercice à titre professionnel de l’activité agricoles conditionnant l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI.

CE 3 octobre 2018, n° 417798, 417801, 417802, 417804, 417805, 417806 : non admission du pourvoi contre CAA Nancy 30 novembre 2017.

Les biens loués à métayage à long terme bénéficient des avantages fiscaux accordés aux biens loués par bail à long terme, et le GFA bailleur n’est pas considéré comme exploitant en faire-valoir direct.

« Dès lors que le contrat de métayage revêt le caractère d’un bail à long terme, les dispositions prévues par l’article 793-1-4° du CGI sont susceptibles de s’appliquer lorsque les conditions prévues par ce texte sont remplies. Mais la circonstance que le métayer a la qualité de chef d’exploitation ne suffit pas à permettre l’application du régime de faveur : il est, en effet, nécessaire que le groupement foncier agricole ne participe pas, en fait, à la direction de l’exploitation » (RM Mathieu, AN 7 avril 1976, p. 1421, n° 24928).

La question de savoir si le bailleur à métayage peut se prévaloir, à ce titre, de l’exercice d’une activité professionnelle ouvrant droit, le cas échéant, à une exonération d’ISF, est actuellement débattue (cf. fiche technique : « l’activité du bailleur à métayage est-elle professionnelle au regard de l’ISF ? »).

• Champ d’application du régime de protection sociale des non salariés agricoles :

Art. L. 722-1 CR : Le régime de protection sociale des non-salariés des professions agricoles est applicable aux personnes non salariées occupées aux activités ou dans les exploitations, entreprises ou établissements énumérées ci-dessous…

• Dispositions spécifiques au contrat de métayage :

• Prestations familiales – régime des non salariés agricole :

Art. L. 731-27 : Lorsqu’il y a contrat de métayage, la cotisation est dans tous les cas supportée par moitié par le propriétaire et moitié par le métayer, nonobstant toute convention contraire.

• Assurance vieillesse – régime des non salariés agricoles :

Art. L. 732-22 : Dans le bail à métayage, le preneur et le bailleur sont considérés comme chefs d’exploitation, le premier sous réserve qu’il ne soit pas assujetti au régime des assurances sociales des salariés agricoles, le second sous réserve de l’application de l’article L. 622-1 du Code de la sécurité sociale.

En matière d’assurance accidents du travail et maladies professionnelles, le Ministère de l’Agriculture se prononce en faveur de l’affiliation obligatoire des bailleurs à métayage (Cf. Réponses ministérielles n° 9651 : JOAN 5 mai 2003, p. 3471, et n° 10618 : JOAN 14 avril 2003, p. 2916. Et encore: RM Perrut n° 68361, JOAN 23/02/2010 p. 1973).

Une position analogue a été retenue par la Cour d’appel d’Angers dans un arrêt du 8 juin 2004 (Chambre sociale, arrêt n° 366, Deze, c/ CMSA Maine et Loire), en se fondant notamment (et curieusement !) sur les dispositions de l’article L. 462-11 qui dispose que dans le bail à métayage, le bailleur a la surveillance des travaux et la direction générale de l’exploitation.

Pourtant aux termes de l’article L. 752-1 du code rural, seules les personnes occupées dans les exploitations relèvent du régime obligatoire. Et la Cour de cassation a jugé qu’une Cour d’appel (Bordeaux 15 février 2007), en déclarant nulle et de nul effet la décision d’affiliation d’office d’un bailleur à métayage au régime AAEXA après avoir constaté que ce bailleur n’était pas occupé sur l’exploitation qu’il avait donné à bail à métayage, a légalement justifié sa décision (Cass. Civ. II, 19 juin 2008, n° 07-14355).

Pour prendre en compte l'arrêt de la Cour de Cassation en date du 19 juin 2008, et harmoniser les pratiques des caisses de MSA en la matière, le législateur a complété l'article L 752-1 du code rural par un paragraphe ainsi rédigé: « IV. – L'obligation d'assurance prévue au I n'est pas applicable aux bailleurs en métairie. » (LdFSS 2011, article 26).

Un arrêt postérieur de la Cour administrative d’appel de Dijon (25 mai 2010, n°09/00204) a jugé qu'en application de l'article L.732-22 du Code rural l'affiliation des propriétaires donnant leurs biens à bail dans le cadre d'un contrat de métayage se fait par détermination de la loi, quand bien même leur participation aux travaux agricoles est inexistante.Mais, en l’espèce, constatant que le preneur supportait seul l’intégralité des charges d’exploitation, ce qui disqualifiait le bail à métayage, la Cour en a déduit que l’intéressé n'étant pas bailleur à métayage, il n'était pas tenu à cotiser au régime social des non-salariés agricoles.

Et dans le même sens: CA Paris 23 janvier 2014, n° 11/02951 : Le bailleur à métayage, signataire de sa déclaration de récolte, doit être considéré comme gestionnaire des surfaces de vignes louées à métayage et affilié, en conséquece, au régime de protection sociale des non salariés agricoles.

Voir aussi CA Aix-en-Provence 8 avril 2022, n° 20/023797 (mais moins net car en l’espèce le seuil d’affiliation n’était pas atteint).

Les solutions pratiques divergent d’une caisse de MSA à l’autre. Tandis que la Caisse Marne-Ardennes-Meuse considère que le bailleur à métayage ne relève pas du champ d’application du régime des non salariés agricoles, la caisse Aube-Haute-Marne (Sud Champagne) assujettit les bailleurs à métayage qui perçoivent leur part de récolte en nature et souscrivent à ce titre une déclaration de récolte. Le seuil d’assujettissement est apprécié au niveau de la métairie dans son ensemble sans égard à la quotité prévue pour le partage des produits. Il en est de même pour l’appréciation de la limite prévue à l’article L. 732-39 du code rural (surface maximum compatible avec le service de la retraite).

Lorsqu’un exploitant est assujetti au régime de protection sociale des non salariés agricoles, les revenus qu’il perçoit en qualité de bailleur à métayage, relevant de la catégorie des bénéfices agricoles, sont à inclure dans l’assiette de ses cotisations sociales.

La loi favorise la transformation des baux à métayage en baux à ferme en permettant au preneur, sous le contrôle du juge, de demander cette conversion pendant le cours du bail, après la troisième année culturale, cette conversion devant être ordonnée dans quatre situations :

1° lorsque le propriétaire n’entretient pas les bâtiments ;

2° lorsqu’il se refuse à participer au moins en proportion de sa part dans les bénéfices aux investissements en cheptel ou en matériel indispensables à l’exploitation ;

3° lorsqu’en raison d’une clause du bail, ou d’un accord entre les parties, le preneur est propriétaire de plus des deux tiers du cheptel et du matériel ;

4° lorsqu’une constante collaboration personnelle entre les parties n’a pu être assurée.

La conversion nécessite une décision du Tribunal paritaire des baux ruraux. Le juge statue « en fonction des intérêts en présence ».

Enfin, la conversion ne peut être refusée si elle est demandée par un métayer en place depuis huit ans et plus.

Toutefois : Une cour d'appel ne peut prononcer la conversion d'un bail à métayage en bail à ferme sans rechercher concrètement si cette conversion, en ce qu'elle prive la GFA de la perception en nature des fruits de la parcelle louée et en ce qu'elle est dépourvue de tout système effectif d'indemnisation, ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens (Cass. civ. 3, 10 octobre 2019, n° 17-28862 (P)).

En l’absence d’accord des parties (cas le plus fréquent !) le tribunal fixe, notamment, le montant du fermage substitué au métayage.

En cas de conversion du métayage en fermage et à défaut d'accord le juge fixe le montant du fermage entre les minima et maxima prévus par l'arrêté préfectoral. En l'espèce, compte tenu des contraintes agronomiques affectant un certain nombre de parcelles louées, plantées en pente donc inaccessibles à un tracteur enjambeur ou encore présence d'un fossé ou d'une implantation rendant impossible le travail avec du matériel motorisé, existence de plantations de plus de 22 ans ou encore plantées en 1930, le fermage doit être fixé à 2 300 kg de raisin à l'hectare, soit en deça du maximum prévu par l'arrêté préfectoral pour des baux de 18 ans (2 600 kg/ha) (CA Reims 8 juin 2011, n° 09/02919).

L’article L. 417-11 prévoit enfin que les modalités de l’indemnisation éventuellement due au bailleur seront fixées par un décret en Conseil d’Etat. Il est aujourd’hui acquis que ce décret ne sera jamais publié.

• En cas de démembrement de propriété, la conversion du métayage en fermage, souhaitée par l’usufruitier, nécessite l’accord des nus-propriétaires, notamment par interprétation de la règle posée à l’article 595 du Code civil, en ce que les droits de ces derniers se trouvent substantiellement modifiés par cette conversion. A défaut, la conversion est frappée de nullité relative, son anéantissement rétroactif entraînant la survivance du contrat de métayage (Cour d’appel de Reims, ch. sociale, 15 février 2006).