Dernière mise à jour: 1^er janvier 2013

Plus-value de cession

La donation de la nue-propriété entraîne mutation d’un élément d’actif, constituant le fait générateur d’une plus-value si la valeur de cession est supérieure à la valeur nette comptable.

L’administration considère que seule la plus-value correspondant à la nue-propriété est taxable. Elle admet en quelque sorte, et à titre de règle pratique, l’application de l’article 669 à la plus-value qu’aurait générée la donation en pleine propriété ¹.

Exemple : un bâtiment figure à l’actif du bilan pour une valeur brute de 200 000 € et une valeur nette comptable de 75 000 €. La nue-propriété est transmise par donation. A cette date, le bâtiment est évalué à 200 000 €. Le donateur, qui se réserve l’usufruit, étant âgé de 55 ans, la valeur de la nue-propriété est de 100 000 €.
La valeur nette comptable à retenir pour le calcul de la plus value est de 75 000 x 50 % = 37 500 €,
soit une plus-value de 62 500 €. On obtient le même résultat si on calcule la plus-value sur la valeur en pleine propriété (soit 200 000 – 75 000 = 125 000) à laquelle on applique la fraction définie à l’article 669 : 125 000 x 50 % = 62 500.

Toutefois, lorsque l’inscription d’un immeuble à l’actif du bilan relève d’une décision de gestion, la transmission de la nue-propriété de l’immeuble rend caduque cette décision et, en l’absence d’une nouvelle décision manifestant le choix d’inscrire le droit d’usufruit en tant qu’élément d’actif incorporel, le contribuable doit être regardé comme ayant entendu reprendre la pleine propriété du bien dans son patrimoine privé (CAA Nantes 16 février 2005, n° 01-1735 et 02-570 : RJF 5/2006, n° 1009).

C’est une méthode analogue qui est préconisée, en comptabilité, par la Compagnie nationale des commissaires aux comptes ² dans le cas d’une cession d’usufruit portant sur des actions : la valeur comptable théorique de l’usufruit est déterminée par le rapport entre le prix de cession dudit usufruit et la valeur en pleine propriété des actions à la date de la cession, appliqué à la valeur comptable des actions cédées. Pour la CNCC, le compte 675 (valeur comptable des éléments cédés) doit être débité du seul montant de la valeur théorique comptable de l’usufruit ³.

En toute logique, la méthode préconisée par l’administration fiscale devrait conduire à maintenir au bilan une valeur résiduelle correspondant aux droits non transmis, c’est-à-dire, si la donation porte sur la nue-propriété, à l’usufruit. En reprenant les données de l’exemple ci-dessus, la valeur nette comptable résiduelle serait de 75 000 x 50 % = 37 500 € ⁴.

Dans une chronique publiée à la Revue de Droit Fiscal ⁵ Jean-François DUCHENE et Marc EPSTEIN, adoptant, dans son principe, le raisonnement fiscal décrit ci-dessus, préconisent de déterminer la valeur nette comptable du droit démembré par un calcul actuariel.

Le principe même de ventiler la valeur historique, lors de la cession d’un droit démembré, entre nue-propriété et usufruit a pu être critiqué. Ce principe repose, en effet, peu ou prou, sur l’idée qu’à l’occasion de la transmission d’un droit démembré, le cédant ne transmet qu’une partie de l’actif qu’il détient. Par exemple, en donnant la nue-propriété, le donateur ne donne qu’une partie de la pleine propriété qu’il détenait, et retient l’autre partie, l’usufruit.

Or, cette idée ne fait pas l’unanimité.

Le Conseil d’Etat a jugé que l’usufruit portant sur des biens professionnels par nature constituait un élément incorporel de l’actif immobilisé affecté par nature à l’exercice de la profession ⁶ .

Cette jurisprudence accrédite l’idée selon laquelle la donation de la nue-propriété d’un actif corporel entraîne sa disparition complète et donne naissance à un actif incorporel.

Selon un auteur ⁷: « conserver l’usufruit, ce n’est pas conserver une quote-part de la pleine propriété, c’est retenir àla date de la cession et pour sa valeur vénale à ce jour, un droit réel nouveau : l’usufruitier n’est plus le propriétaire des immobilisations corporelles, mais il l’est d’une immobilisation incorporelle » ⁸.

Et céder l'usufruit c'est réaliser un revenu, du moins lorsque la cession de l’usufruit émane du plein propriétaire ⁹.

En ce sens, la cession de l'usufruit temporaire d'un cabinet libéral génère un produit d'exploitation imposable au barème progressif de l'impôt sur le revenu (CAA Lyon 12 juin 2012, n° 11LY01293).

Depuis le 14 novembre 2012, s'agissant des premières cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, l'article 13.5 du CGI soumet d'illeurs le produit de cette cession (ou la valeur vénale de l'usufruit cédé, si elle est supérieure) à l'impôt sur le revenu dans la catégorie à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé.

Amortissement de l'usufruit

Se pose alors la question de l’amortissement de cet élément incorporel dont la valeur va nécessairement s’amoindrir au fil du temps, pour s’annuler à l’extinction de l’usufruit. Un jugement du Tribunal administratif de Poitiers ¹⁰, unanimement approuvé par la doctrine (mais pas encore par l’administration fiscale), a admis l’amortissement d’un usufruit temporaire portant sur des titres de participation. Comme l’a souligné Monsieur Jérôme TUROT ¹¹, dès lors que l’on admet que l’usufruit d’actions constitue un élément de l’actif immobilisé, la solution ’amortissement s’impose.

Cf. également

- CAA de Bordeaux 19 décembre 2005, n° 02BX00050: "des droits attachés à un usufruit peuvent être au nombre des éléments incorporels de l'actif immobilisé susceptibles d'être amortis".

- CAA Nancy 14 juin 2007, n° 05NC01092: L'absence de perception d'un loyer en contrepartie de l'apport de l'usufruit de plantations à une société qui les amortit ne constitue pas un acte anormal de gestion.

- TA Paris, 2e sect., 2e ch., 6 juill. 2009, n° 04-19716: L'usufruit d'un immeuble constitué pour 30 ans peut être amorti sur cette durée dès lors que l'entreprise usufruitière ne peut se prévaloir d'un droit à en conserver la jouissance au-delà de cette date ¹².

- CAA Paris 6 Juillet 2011, n° 09PA06198: Si un élément d'actif incorporel identifiable peut donner lieu à une dotation à un compte d'amortissement, c'est à la condition qu'il soit normalement prévisible, lors de sa création ou de son acquisition par l'entreprise, que ses effets bénéfiques sur l'exploitation prendront fin à une date déterminée, et trel n'est pas le cas de l'usufruit d'une concession de droits qui peut être renouvelée par tacite reconduction.

TVA

Sur le plan de la TVA, tant que le bien continue d’être utilisé pour les besoins de l’exploitation, l’opération est en principe sans incidence, même si l’exploitant n’est plus propriétaire, ce qui vise le cas de transmission de la nue-propriété. Cette solution était antérieurement explicitée dans la Documentation administrative de Base :

« Pour l’application des dispositions de l’article 210 de l’annexe II au CGI, lorsqu’un exploitant agricole redevable de la TVA fait donation avec réserve d’usufruit de tout ou partie de ses biens ayant ouvert droit à déduction lors de leur acquisition, la régularisation des droits à déduction n’est pas exigible, dès lors que les biens continuent d’être exclusivement affectés à la réalisation d’opérations ouvrant droit à déduction. En revanche, la régularisation deviendrait immédiatement exigible en cas d’extinction de l’usufruit, de cessation de l’activité de l’usufruitier, ou enfin de renonciation à l’option de la part de l’usufruitier » (D. adm. 3 I-1342, n° 55 et 56, 1er novembre 1989). La documentation Francis Lefebvre, à jour au 1er avril 1992, TVA XII, n° 7840 ajoute : « Concernant les biens mobiliers d’investissement (matériels, divers), il n’y a lieu ni à taxation, ni à régularisation dès lors que les biens continuent d’être exclusivement affectés à la réalisation d’opérations ouvrant droit à déduction ».

Ces précisions n’ont pas été reprises dans la dernière mise à jour de la Documentation de Base. Sans doute l’imposition des cessions de biens mobiliers d’investissements rend ces solutions moins faciles à concevoir. Elles ne semblent toutefois pas abandonnées si on en juge par la lettre adressée au Directeur du Syndicat Général des Vignerons de la Champagne par la DLF en date du 31 juillet 2001. Interrogée sur les conséquences, en matière de TVA, du décès de l’exploitant et de la transmission de l’exploitation au onjoint survivant, usufruitier universel, l’administration admet l’application du régime de faveur prévu pour la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens en précisant que « la dévolution de la nue-propriété de l’exploitation aux descendants qui ne participeraient pas à la mise en valeur de celle-ci ne fait pas obstacle à l’application du régime de faveur puisque le conjoint survivant, en sa qualité d’usufruitier universel, bénéficie d’un droit d’usage sur les biens en cause qui lui permet d’exploiter de manière autonome et durable le domaine agricole ».

Lorsque ultérieurement l’usufruitier cesse son activité, il devra opérer les régularisations sur les immeubles et imposer les livraisons à soi-même des biens meubles sur une base égale à la valeur totale (usufruit + nue-propriété). En revanche, en cas de cession d’un bien mobilier d’investissement par l’usufruitier qui poursuit son activité, la base d’imposition à la TVA semble devoir être limitée au prix qu’il perçoit, c’est-à-dire, en principe, à la seule valeur de l’usufruit (sauf hypothèse d’un quasi-usufruit).

Symétriquement, on doit conclure que la donation de l’usufruit, plus rare, oblige à procéder à des régularisations (immeubles) ou à l’imposition d’une livraison à soi-même (biens meubles), dès lors que, par l’effet de cette donation, le bien cesse d’être utilisé par l’assujetti.